Ministério Público investiga fraude em loteamentos

A Gazeta do Paraná tem apresentado uma série de reportagens sobre denúncias de vendas irregulares de loteamentos, em Cascavel. Ainda em 2019 a equipe do Gaema (Grupo de Atuação Especializada em Meio Ambiente, Habitação e Urbanismo) no Ministério Público realizou um levantamento juntamente com as promotorias de Proteção ao Meio Ambiente, Habitação e Urbanismo, sobre questões relacionadas ao parcelamento de solo e ordenamento territorial, sendo alvo de várias investigações. 

Por conta dessas denúncias, o Gaema desenvolveu o Plano Setorial de Ação com objetivo de levantar e mapear dados e informações para o planejamento e ordenação territorial, assim como a adoção de medidas judiciais e extrajudiciais através da instauração do procedimento administrativo nº MPPR-0030.20.000243-1. O Grupo já recebeu 12 denúncias anônimas que indicam existência de mais de 45 anúncios de comercialização de imóveis/loteamentos rurais supostamente irregulares. 

Estes empreendimentos em sua maioria estão no entorno da Rodovia Horácio Ribeiro dos Reis, perímetro rural situado aos fundos do Autódromo Zilmar Beux e também na região do Centralitro – Distrito de São João d’Oeste. Contudo há indícios do parcelamento irregular do solo rural em diversas outras localidades no perímetro urbano de Cascavel”, afirma o promotor de justiça e coordenador do Gaema, Giovani Ferri.

“Em decorrência das denúncias recebidas instaurou-se o procedimento administrativo e está em trâmite na regional de Cascavel, pelo qual é realizado o acompanhamento das atividades de loteamentos supostamente clandestinos ou com irregularidades na área rural”, ressalta Ferri. 

 

Irregularidades

A principal irregularidade encontrada nos parcelamentos situados na zona rural de Cascavel, segundo o Gaema, é a comercialização de frações ideais de imóvel rural em metragem inferior à FMP (Fração Mínima de Parcelamento), definida em 20.000 m² por meio da Instrução Especial INCRA nº 5/2022, sem autorização do município e sem o devido licenciamento ambiental, em violação ao previsto no art. 65, caput, do Estatuto da Terra1 , e ao art. 3º, caput, da Lei nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano).

Segundo o Gaema, as denúncias anônimas apontam anúncios de comercialização publicados no Facebook com metragem inferior à fração mínima de parcelamento (20.000 m 2). Ferri afirma que os empreendimentos não apresentam pouquíssima infraestrutura para moradia. Além da constatação de danos ambientais nesses espaços.

“Em face das comercializações realizadas, esses núcleos urbanos irregulares e/ou clandestinos são formados em área rural sem qualquer infraestrutura mínima necessária para atender à população, tanto para moradia ou lazer. Além da precariedade desses núcleos residenciais são constatados danos ambientais nas áreas, em decorrência da destruição de vegetação nativa, [APP ]de Áreas de Preservação Permanentes, destruição de nascentes e poluição de cursos hídricos”, ressalta. 

 

Legislação urbanística 

O Gaema também aponta que a legislação urbanística veda o parcelamento do solo rural para fins de uso urbanos, ou seja, não é possível a implementação de loteamentos fora do perímetro urbano de Cascavel. Esses loteamentos não seguem as regras urbanísticas e muito menos possuem licença ambiental do IAT (Instituto Água e Terra). “Esses loteamentos seguem sem a aprovação de projetos e sem o registro nas matrículas imobiliárias, portanto, são considerados clandestinos e não admitem desmembramento das matrículas e muito menos registro imobiliário”, destaca Ferri.

A promotoria também tem acompanhado o trabalho do IPC (Instituto de Planejamento de Cascavel), autarquia que é responsável por identificar, autuar e embarcar os empreendimentos irregulares. Ferri também respondeu a Gazeta do Paraná que até julho de 2024 o IPC havia notificado 35 imóveis rurais em decorrência dos indícios de parcelamento irregular do solo rural. Mas um relatório preliminar elaborado pelo instituto apontou 80 áreas com indícios, as quais estão sendo mapeadas pelos MP e IPC, podendo ser embargadas, indisponibilidade dos imóveis, ações cíveis e criminais contra os responsáveis. 

Tanto o Gaema quanto as Promotorias de Urbanismo vêm adotando medidas para impedir a expansão urbana irregular, buscando e punir os responsáveis pela negociação desses locais. Assim como embargo dos imóveis, indisponibilidade das áreas e a devolução integral dos valores pagos para quem está adquirindo o imóvel. 

“Quem comercializa de tais áreas também pode ser processado criminalmente, ficando sujeito a uma pena de 1 a 5 anos de prisão, além de multa de até 100 salários-mínimos por cada lote comercializado, conforme prevê a Lei Federal 6.766/79. Além disto, a Lei não pune apenas o proprietário da área irregularmente vendida, pois também prevê a punição criminal de todos os que estejam envolvidos na comercialização irregular, podendo abranger corretores de imóveis, imobiliárias, por exemplo”, destaca Ferri.

 

Parcelamento do solo

De acordo com a Lei nº 6.766/1979, o parcelamento do solo para fins urbanos apenas é admitido em área urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica. Assim sendo, para que um imóvel rural seja subdividido em lotes, faz-se necessário que ele seja previamente incluído no perímetro urbano do município por meio de lei específica. “Apenas depois dessa inclusão é que o imóvel poderá ser descaracterizado de rural para urbano perante o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, segundo o artigo 53 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano. Na sequência, o empreendedor deverá apresentar e solicitar a aprovação dos projetos de desmembramento ou subdivisão do imóvel junto ao IPC, conforme a Lei Municipal nº 6.697/2017”, alerta Ferri.

O que acontece com os loteamentos irregulares?

Embargo de obras.

Sem emissão de alvará para construção.

Indisponibilidade de toda a área no Cartório de Registro de Imóveis

Não poderá ser comercializado.

Risco da futura decretação de nulidade judicial (contratos de gaveta).

Áreas poderão ser penhoradas em eventuais processos judiciais.