Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento que impacta diretamente locatários e fiadores em todo o país: o fiador não pode ser responsabilizado pelo pagamento de aluguéis quando o locador se recusa, de forma injustificada, a receber as chaves do imóvel após a desocupação. O julgamento, proferido pela Terceira Turma, analisou uma locação comercial que, após o término do prazo contratual, passou a vigorar por tempo indeterminado.

No caso concreto, a locatária desocupou o imóvel e comunicou formalmente a intenção de encerrar a locação, colocando-se à disposição para devolver as chaves. O locador, porém, condicionou o recebimento à assinatura de um laudo de vistoria que apontava supostas avarias. Diante da discordância, a entrega das chaves acabou sendo postergada e só ocorreu por determinação judicial. Durante esse intervalo, o locador buscou cobrar aluguéis e encargos dos fiadores, sustentando que o contrato apenas se encerraria com a devolução formal das chaves.

Ao examinar a controvérsia, o STJ considerou indevida a conduta do locador. Segundo o tribunal, nos contratos de locação por prazo indeterminado, o locatário tem o direito de rescindir o vínculo a qualquer momento, desde que comunique previamente, nos termos da Lei do Inquilinato. Esse encerramento não depende da concordância do locador com laudos, reparos ou exigências acessórias. Para os ministros, permitir que a recusa em receber as chaves prorrogue a obrigação de pagamento significaria legitimar uma forma indireta de cobrança abusiva, transferindo ao fiador o ônus de um impasse criado pelo próprio locador.

A corte ressaltou ainda que a entrega das chaves é o marco que sinaliza o fim da locação, mas que esse ato não pode ser transformado em instrumento de pressão. Quando o locador se recusa injustificadamente a receber as chaves, a responsabilidade pelo atraso não pode ser imputada ao locatário nem, muito menos, ao fiador. Eventuais danos ao imóvel ou divergências quanto ao estado de conservação devem ser discutidos em ação própria, sem impedir o encerramento do contrato.

A situação analisada pelo STJ encontra eco em relatos vividos por locatários em diferentes cidades do país. A equipe de reportagem ouviu uma moradora de Cascavel, no Oeste do Paraná, que afirma ter passado por uma experiência semelhante ao tentar devolver um imóvel a uma imobiliária da cidade. Segundo ela, foram necessários cerca de três meses para conseguir entregar as chaves, período em que acabou arcando com dois aluguéis simultaneamente: o do imóvel que buscava devolver e o do local onde passou a residir. Além disso, relata ter gasto aproximadamente R$ 10 mil em pinturas e melhorias exigidas durante o processo.

“As cobranças eram absurdas. Precisei refazer a pintura da casa três vezes, porque nunca estava bom o suficiente. Melhorias que fiz no imóvel, como a substituição de torneiras de plástico por torneiras de metal, me deram gastos extras, já que tive que comprar as torneiras de plástico novamente e instalar, o que foi me exigido. Cobravam por aumento de trinco da calçada na via pública e avanço da área de grama no terreno. Foi um período difícil, do qual levei um ano para me recuperar financeiramente”, relatou.

Segundo a moradora, a imobiliária só aceitava receber as chaves após a vistoria ser integralmente aceita, procedimento que, conforme afirma, era realizado por um profissional sem formação técnica adequada para esse tipo de avaliação, um médico veterinário. Para ela, a exigência funcionava como uma barreira prática à devolução do imóvel, prolongando artificialmente a locação e os custos associados.

Com a decisão, o STJ concluiu que os fiadores não podem ser obrigados a arcar com aluguéis vencidos após a desocupação efetiva do imóvel quando a demora na entrega das chaves decorre exclusivamente da recusa injustificada do locador. A responsabilidade do fiador, segundo o tribunal, não pode ser estendida por uma conduta que viola a boa-fé contratual.

O entendimento é visto por especialistas como um freio a práticas recorrentes no mercado imobiliário, como a retenção de chaves condicionada a vistorias contestáveis ou exigências excessivas. Ao reafirmar que a recusa injustificada do locador não produz efeitos contra o fiador, o STJ fortalece a segurança jurídica nas relações de locação e estabelece um precedente que deve orientar julgamentos semelhantes em todo o país, inclusive em situações cotidianas como a vivida pela moradora de Cascavel.

Créditos: Redação