Mesmo após alerta de risco de desastre, terreno em São José dos Pinhais recebe projeto de 274 moradias

Um empreendimento imobiliário com previsão de 274 unidades habitacionais foi projetado para um terreno que já havia recebido advertências oficiais sobre riscos de inundação em São José dos Pinhais, na Região Metropolitana de Curitiba. Documentos obtidos pela Gazeta do Paraná mostram que, desde 2022, órgãos estaduais apontavam restrições à ocupação da área e exigiam medidas para evitar que futuros moradores fossem expostos a desastres. Quatro anos depois, o imóvel voltou a ser analisado para a implantação de um condomínio, enquanto denúncias de possíveis irregularidades ambientais passaram a ser investigadas pelo Ministério Público do Paraná (MPPR).

O terreno possui aproximadamente 123,6 mil metros quadrados, equivalentes a 12,36 hectares, e está localizado no bairro São Domingos, nas proximidades das ruas João Ernesto Kilian e União da Vitória. A propriedade, identificada pela matrícula nº 77.363, pertence à B, R & G Participações e Negócios Imobiliários Ltda., conforme documentação apresentada à Agência de Assuntos Metropolitanos do Paraná (Amep).

A apuração revela que as preocupações ambientais não surgiram com a denúncia recebida pelo Ministério Público em 2026. Elas já constavam de pareceres da antiga Coordenação da Região Metropolitana de Curitiba (Comec), que chegou a manifestar posição desfavorável a uma versão anterior do empreendimento por considerar insuficientes as medidas apresentadas para proteger a população dos riscos de inundação.

Além da localização parcialmente inserida na curva de cheias do Rio Iguaçu, o imóvel possui uma nascente identificada em levantamento topográfico, áreas com restrições urbanísticas e vegetação cuja eventual supressão depende de autorização ambiental. Uma análise técnica posterior, realizada a pedido do MPPR, também identificou indícios de alterações na cobertura vegetal e movimentação de solo.

O conjunto de informações levou a 2ª Promotoria de Justiça de São José dos Pinhais a instaurar o Inquérito Civil MPPR-0135.26.001809-2, destinado a investigar a regularidade do licenciamento e das intervenções no terreno.

Alerta de desastre

O histórico de advertências remonta a 2022, quando a Comec analisou propostas de ocupação da propriedade. Naquele ano, os técnicos identificaram que parte do imóvel estava dentro da curva de inundação com tempo de recorrência de 100 anos, utilizada como referência para avaliar a possibilidade de cheias.

Em dezembro de 2022, na Consulta Prévia COT 583/2022, a autarquia examinou uma proposta de condomínio edilício horizontal e verificou a previsão de lotes destinados à construção em área atingida pela curva de inundação, na cota de 872,85 metros.

A conclusão do parecer foi expressa: a coordenação não era favorável ao empreendimento na configuração apresentada enquanto não fossem adotadas providências para garantir que a população não fosse exposta a riscos de desastres.

O documento exigia estudos e projetos aprovados pelo Instituto Água e Terra (IAT) para avaliar a possibilidade de aterros e seus efeitos sobre a drenagem. Uma das preocupações era impedir que intervenções no terreno transferissem o volume das águas das cheias para propriedades vizinhas.

A advertência demonstra que o risco já era conhecido oficialmente quatro anos antes da abertura do inquérito civil. Também revela que as restrições não estavam relacionadas apenas à existência de água no terreno, mas às consequências que a ocupação e a movimentação de solo poderiam provocar sobre a dinâmica das inundações.

Os documentos mostram, entretanto, que as propostas apresentadas ao longo dos anos não eram necessariamente idênticas. O projeto analisado em 2022 tinha modalidade diferente daquela submetida à Amep em 2026, circunstância que exige verificar quais exigências permaneceram aplicáveis e se foram atendidas.

Nascente no terreno

Em 30 de julho de 2026, a Amep voltou a examinar a propriedade por meio da Consulta Prévia COT 392/2026, solicitada pela Prefeitura de São José dos Pinhais. Dessa vez, o empreendimento foi apresentado como condomínio de lotes.

A agência confirmou que o imóvel é parcialmente atingido pela curva de inundação de 100 anos e determinou que a área correspondente fosse identificada no projeto como não edificável.

O parecer também recuperou uma informação de um levantamento topográfico apresentado em outubro de 2022: a existência de uma nascente na porção central da propriedade.

Diante disso, a Amep exigiu a delimitação das Áreas de Preservação Permanente (APPs), que deveriam permanecer desobstruídas e não poderiam integrar as frações privativas do condomínio.

Outra exigência dizia respeito aos maciços vegetais identificados por imagens aéreas. O órgão solicitou manifestação da autoridade ambiental municipal para esclarecer a natureza da vegetação e verificar a aplicação das regras de proteção da Mata Atlântica.

O documento reforçou que a supressão de vegetação nativa depende de autorização florestal específica do IAT.

A agência também identificou uma inconsistência na classificação do empreendimento. Embora o projeto estivesse apresentado como condomínio de lotes, seu quadro estatístico indicava áreas a construir em cada unidade autônoma, característica que levou os técnicos a questionarem se a proposta não corresponderia a um condomínio edilício horizontal.

A diferença é relevante porque as modalidades possuem exigências administrativas próprias, incluindo procedimentos distintos de análise e aprovação.

Aprovação pendente

A documentação encaminhada ao Ministério Público revela que o imóvel já havia passado por diferentes procedimentos administrativos antes de 2026.

Entre eles estão pedidos relacionados à retificação de matrícula, desmembramento e implantação de condomínio habitacional horizontal.

Em 2018, a antiga Comec chegou a conceder anuência prévia para um projeto de desmembramento. A autorização, porém, dizia respeito àquela modalidade específica e não representava aprovação automática dos empreendimentos habitacionais posteriormente apresentados.

Em setembro de 2026, a Amep informou ao Ministério Público que não havia recebido pedido de anuência prévia para o projeto na modalidade de condomínio de lotes.

A agência esclareceu que esse documento é necessário para a liberação do alvará municipal correspondente.

Na Consulta Prévia COT 392/2026, a Amep havia determinado que o processo retornasse acompanhado de documentos complementares, incluindo licença ambiental adequada, levantamento topográfico, comprovação de infraestrutura básica e manifestação sobre as restrições ambientais.

A documentação reunida na investigação não comprova que o condomínio tenha obtido posteriormente a anuência exigida.

Também não permite afirmar que as 274 unidades habitacionais tenham sido construídas. O número corresponde à previsão apresentada nos documentos do projeto examinados pela Prefeitura.

Vegetação sob investigação

As suspeitas de intervenções ambientais ganharam novos elementos quando o Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça de Proteção ao Meio Ambiente e de Habitação e Urbanismo realizou uma análise de imagens de satélite da propriedade.

A Informação Técnica nº 267/2026 examinou a evolução da cobertura vegetal e das características superficiais do terreno em diferentes períodos.

Os técnicos identificaram indícios de redução de vegetação e alterações em determinados setores do imóvel, compatíveis com possíveis intervenções e movimentação de solo.

A avaliação, entretanto, possui caráter preliminar. O próprio trabalho ressalta que as imagens não são suficientes para determinar definitivamente a natureza, a extensão e a regularidade das alterações.

Para estabelecer se houve supressão ilegal de vegetação, execução irregular de aterros ou intervenção em área protegida, será necessário confrontar as modificações identificadas com as autorizações ambientais e realizar inspeção presencial.

A denúncia encaminhada ao Ministério Público menciona suspeitas de corte de araucárias, supressão de nascentes, canalização de cursos d’água e aterros em área destinada ao amortecimento das cheias do Rio Iguaçu.

Também apresenta questionamentos sobre procedimentos de licenciamento e eventual participação irregular de agentes públicos.

Essas alegações são objeto de investigação e não podem ser tratadas como fatos comprovados. Até o momento, os documentos analisados demonstram a existência de restrições ambientais, advertências técnicas e indícios de alterações no terreno, mas não estabelecem responsabilidade por eventuais infrações.

Autorizações ambientais

A investigação identificou registros de licenciamento ambiental relacionados ao imóvel.

Uma autorização emitida em setembro de 2018, em nome da Novo Tempo Construções e Empreendimentos Ltda., refere-se a atividades de saneamento, drenagem e terraplenagem.

Em janeiro de 2024, o IAT emitiu uma licença prévia para atividade imobiliária de edificações em nome da B, R & G Participação e Negócios Imobiliários Ltda.

Também foi localizada uma autorização florestal referente a uma área de 0,42 hectare, equivalente a 4.200 metros quadrados.

A existência desses documentos impede afirmar que todas as atividades relacionadas ao terreno ocorreram sem qualquer licenciamento. Por outro lado, os registros não demonstram, isoladamente, que todas as intervenções identificadas ou denunciadas estavam abrangidas pelas autorizações.

Uma licença prévia não equivale necessariamente à autorização para executar obras ou realizar supressão vegetal. A regularidade depende da modalidade do licenciamento, de suas condicionantes e da correspondência entre as atividades autorizadas e aquelas efetivamente realizadas.

A Secretaria Municipal de Meio Ambiente informou ao Ministério Público que não localizou autos de infração em nome da BR&G nos sistemas consultados.

A pasta também apresentou registros administrativos que apontavam a necessidade de documentação complementar, incluindo licença de instalação, autorização florestal, laudo hidrogeológico e autorização para movimentação de solo.

Na fase preliminar da investigação, o Ministério Público registrou que o IAT não havia respondido ao ofício encaminhado para esclarecimentos.

Restrições à ocupação

Outro ponto relevante está na legislação urbanística aplicável ao imóvel.

A propriedade está inserida em diferentes zonas municipais, incluindo a Zona Residencial 3 (ZR3), eixos de comércio e serviços e a Zona Especial de Ocupação Restrita 1 (ZEOR1).

Na ZEOR1, os usos habitacionais são proibidos. Isso significa que a existência de áreas urbanas aptas a determinados tipos de construção dentro da mesma matrícula não autoriza a ocupação das porções submetidas a restrições específicas.

Os mapas produzidos pela Amep também confirmam a incidência parcial da curva de inundação sobre a propriedade.

A Lei Federal nº 6.766/1979 estabelece que o parcelamento de terrenos alagadiços e sujeitos a inundações depende da adoção prévia de providências para assegurar o escoamento das águas.

No caso do empreendimento de São José dos Pinhais, os técnicos estaduais exigiram que a delimitação da área atingida pelas cheias fosse incorporada ao projeto e considerada no cálculo das áreas não edificáveis.

A documentação não indica que toda a propriedade esteja impedida de receber construções. O que os pareceres demonstram é a existência de restrições que precisam ser respeitadas na implantação de qualquer empreendimento.

Vistoria determinada

Diante das informações reunidas, a 2ª Promotoria de Justiça de São José dos Pinhais determinou a abertura de inquérito civil para aprofundar a apuração.

A Portaria nº 66/2026 prevê a realização de vistoria pelo Batalhão de Polícia Ambiental, conhecido como Força Verde, para verificar possíveis supressões recentes de vegetação nativa, especialmente araucárias, e a existência de movimentação de solo.

A corporação deverá confrontar as intervenções encontradas com as licenças e autorizações correspondentes.

Caso sejam identificadas atividades ambientais sem o devido licenciamento, o Ministério Público determinou a adoção das providências cabíveis, incluindo a paralisação das intervenções e a lavratura dos respectivos autos.

O inquérito também deverá esclarecer se o empreendimento observa as exigências metropolitanas, municipais e ambientais aplicáveis à área.

A abertura do procedimento não significa que a empresa ou agentes públicos tenham cometido irregularidades. A finalidade é reunir elementos para verificar a ocorrência de eventuais infrações e definir as medidas necessárias.

Quatro anos de advertências

O aspecto mais significativo da documentação reunida pela Gazeta do Paraná é a continuidade dos alertas técnicos.

Em 2022, a Comec já havia advertido que uma proposta de ocupação do terreno poderia expor moradores a riscos de desastres. Em 2026, a Amep voltou a exigir a delimitação da curva de inundação, a proteção da nascente e a observância das restrições urbanísticas.

No mesmo ano, a análise de imagens de satélite realizada para o Ministério Público identificou indícios de alterações ambientais que passaram a demandar investigação específica.

O caso reúne, portanto, duas questões distintas, mas relacionadas: a segurança da implantação de um empreendimento habitacional em uma propriedade parcialmente sujeita a inundações e a regularidade das intervenções ambientais realizadas ao longo dos anos.

A resposta dependerá da análise dos projetos, das licenças, das condicionantes e dos resultados das vistorias requisitadas pelo Ministério Público.

Por enquanto, uma conclusão já está documentada: o risco de inundação não era desconhecido pelos órgãos responsáveis pela análise do empreendimento. Ele foi formalmente apontado anos antes da abertura do inquérito civil e voltou a aparecer nos pareceres técnicos de 2026.